你觉得三门县人民法院这样的判决公正吗?

By 横行世界的狗 at 2012-12-26 • 0人收藏 • 2561人看过
事情是这样的,台州鼎盛心湖国际地产在三门县城大湖塘地段置地开发了“鼎盛心湖国际”小区,本人于2010年购置了该小区的一套房子,支付了首付,并与开发商签订了商品房买卖合同,之后按程序办理了银行按揭,每月支付按揭。合同约定于2011年12月31日交房,但是到了约定期限后,该小区未能如期办理土地、房屋权属证书等(至今该小区仍未向业主交付房屋证书等),致使房屋未能交付。由于该问题涉及到该小区绝大多数业主,于是广大业主多次向开发商进行交涉,均未能得到答复,最后几十户业主忍无可忍一纸诉状将鼎盛心湖国际地产送上法庭。三门县人民法院受理此案后,于2012年11月作出了一审判决。三门县人民法院认为,房产商未能如期办理房屋相关产权证明以及超期交房的违约事实存在,如果按照业主与房产商签订的商品房买卖合同里第九条之规定,明确规定如果一方违约,违约方需按照房价总额每日万分之三计算违约金。这是铁铮铮的事实,但是法院并没有根据合同规定的每日万分之三违约金进行判决,而是单方面认为房产商的违约并没有对业主造成实际的损失,所约定的违约金比例过高,应该按照总房价款的1%确定违约金。这明显是偏袒了房地产商,谁都清楚违约金按照每日万分之三计算和总房价1%计算完全是两种概念,后者所承担的违约金数额明显大大低于前者。最后,三门县人民法院还是作出了符合房产商心愿而让广大购房者心寒的判决。于是我不禁有了以下的疑问:一、
法律的公正何在?房地产商与购房者之间签订的房屋买卖合同是由房地产商提供的,违约金的计算方式也是由房地产商确定的,为每日万分之三,我签订了合同说明我同意了房地产商设定的规则,双方都是自愿公平公正合法的情况下签订的,那么双方都必须严格遵守。现在是房产商违约,法院竟然会同意房产商的要求,认为违约金设定过高。而且也作出了符合房产商利益的判决。我不禁要问,为什么房产商设定了游戏规则,结果自己违法规则,法院作为裁判员的角色,不主持公道,为什么还要更改游戏的规则?为什么如此清楚简单的一个民事案件会产生这样的判决结果,置铁铮铮的事实于不顾,法院的行为是否鼓励、纵容房产商违约?二、
合同关于双方违约的设定被认为无效,明文规定的法律可以被人为的修改,岂不是赤裸裸的剥夺法律的尊严?法院认为违约金设定过高,是房产商的意思表达?还是广大购房者的意思表达?法院有无就违约金比例征求过购房者的意见?我想是没有的。万分之三过高?这是根据那条法律进行判决的?如此,房产商和购房者之间的合同不就成了一纸空文?想履行就履行,不想履行就不履行,这简直是对法律赤裸裸的践踏。三、
反过来,如果是购房者违法合同约定,那么房产商会否心慈手软,降低违约金比例,不按照每日万分之三收取违约金呢?我想用脚来思考都是绝不可能的,做梦也不可能,没有哪个房产商会嫌钱多。如果我们购房者违约,为此向法院提出要求降低违约金,房产商会同意吗?法院又会否同意我们的申述意见呢? 四、
关于超期交房,如果双方有合同约定,违约金应该按照双方合同约定的进行计算,没有约定的,可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是法院并没有按照这两种方式计算违约金,而是按照所谓的房屋租金进行违约金计算,然后我就想不明白了,这又是根据什么法律呢?未交付使用的房子如何计算租金?租金的标准如何划定?网络上很多判例,对于用租金计算交房违约金的方法根本不被支持。五、
百姓的利益受到损害应该向谁申述?我们只不过是一群弱小群众,穷其一生的积蓄,加上亲朋好友的赞助,好不容易买了一套房子,却遭遇这样那样的问题;而对方是财大气粗的房地产老总,在地方上翻手是云,覆手是雨。尤其房地产是地方财政的主要收入,有关部门当然会维护他们的既得利益,法律的天平究竟偏向何方?我们拭目以待。
10 个回复 | 最后更新于 2012-12-28
2012-12-26   #1
法院判决说:房地产开发商可以违约!
[背景介绍:一起开发商逾期交房的合同,经过了漫长的两年诉讼,三次庭审,我不知道用怎样的眼光来打量司法,我不知道如何看待这个诚信缺失下疯狂,本案结果将会告诉我们,开发商预售商品房其实根本不用开发,开发商逾期交房的违约成本仅限于低廉的“租金”,而存入银行存款利息足以支付租金而且还有盈余。3。15这一特殊的日子没有给我的当事人带来任何帮助,而只是沉默的愤慨,他们没有说一句责备话,因为对法的感情已经彻底死去,一向自诩要过积极人生的我亦无法面对,任何铿锵的辩词在中国司法语境下不再有任何生命力,我知道这个案件的结果无论是什么,我们都不会再上诉了,而我又将怎样重拾那积极的人生,从消极中找到积蓄的力量,总会有暴发的时候,我相信法律的力量与规则的力量,历史将会对过去的错误很好的照顾,总归回复人类社会的本身,失衡的法律总将得到回归。]
[经历漫长的近三年时间,当事人换了五个手机号码,我终于拿到了我的一审判决,当判决书送到当事人手中时,最大的收获在于,他们中的很大一部分成为我的好朋友,而主审法官亦是值得尊敬的法官,判决的结果已不重要了,律师的韧性、坚持、策略、勇于面对仍是律师最重要的品性,有信仰的人只会有积极的人生,未来依然完整,佘祥林、赵作海案依然会存在社会的各方各面,因为我们生活的是人类社会,错误始终存在,唯一不应该地是错误不应当重演。]
代 理 词
尊敬的审判长、审判员、书记员:
江西法报律师事务所接受原告等人的委托,指派我们担任原告的诉讼代理人,在本案开庭前,我们调取了与本案相关的证据材料和审阅被告方提供的证据材料,经过刚才的法庭调查,现我们提出如下代理意见:
第一个意见:民、商法的基本原则在本案中应得到尊重。
本案是一起民商事纠纷,因此本案的裁判结果应当遵守民、商法的基本原则,因为本案的结果将对我们江西省甚至全国的房地产交易市场带来影响,因此我们认为我们必须在本案中反复强调民法与商法基本原则。居于民商法中交易公平性原则,所以我们看到在我们本案审理的合同第七条,约定了如果我的当事人违约,则应承担每日万分四违约责任,同时,合同第九条约定了被告违约也应当承担每日万分之四违约责任;这是公平的,所以我们全国的购房者基本都能接受开发商所提供的这样一份格式化合同,但现在却有些人告诉我们,这是不公平的,原因是被告作为开发商的违约责任过高,应当降低到按房租来计算,只有这样才能与合同中第七条的违约责任相对,我不知道是如何得出房价的每日万分之四会等于房屋租金这一命题的。
同时居于商法商事交易效益原则,我们认为本合同中第九条约定,被告违约也应承担每日万分之四违约责任,是符合商事交易便捷、效益原则,但现在有些人告诉我们,开发商约定自己的责任过高等于无效,应约定按租金计算损失,但谁又知道租金将会是多少,我现在在考虑,在我以后的商品房预售合同的审查中,是否应当再增加一笔调查费用,我得对我审查的合同公平性、安全性负责,因此我得调查在签订商品房预售合同后一年至两年的同地段同类房屋租金是多少,但很快我会发现,我根本完不成这样的调查,唯一的可行性办法是,我建议我的客户,等我两年后完成我的调查时再签合同,那现在就可以得出一个结论了,一个凝聚了我们前人智慧、符合我们当代社会市场经济发展需求的商事交易效益原则不适用房地产交易市场。我相信这不会一个有智识有远见的法庭向我的当事人、向江西省、向全国和整个社会所传达的信息。
商法中保障交易安全原则是我们整个市场正常交易的保障,目的在于确保交易行为的法律效力和法律后果可预见性,本案所审理的原、被告签订《商品房买卖合同》经相关房产管理部门监制,并经备案,因为是格式化的示范合同,是向整个社会提供的合同,具有非常庞大的数量,关于开发商对外承诺的违约金是示范合同中必备条款,因此对这一份合同关于开发商违约责任部分进行主动的干预,都将对本省的甚至是全国的整个房地产交易安全带来不稳定,因为这种干预一旦成功,在本案之前所有《商品房买卖合同》都变得不确定了,开发商的承诺并不需要得到遵守,在低廉的违约责任下可以肆意的违约,而购房者只能接受这种现状,我不知道这样商品房买卖合同究意有多少,我只知道我们在坐的大部分人都有购房的需求,我们所有的购房者都将会变成这一规则的受害者。如本案成为标本,那就明确了开发商约定与不约定违约金,对于购房者来说都是一样的,都是没有任何保障,购房者始终处在不对等的高风险之下,开发商们根本不用说什么公平、合理、诚信,因此我们肯请我们的法庭高度重视本案处理结果的社会效果与法律效果,你们的判决将决定整个房地产市场交易安全的命运。这也是这些当事人怀着对法律的渴求,来到这里诉诸于法律的原因。
至于诚实信用原则,在本案中我们不用提及了,开发商在签订合同时很有诚意的告诉我的当事人,如果他们违约就赔偿每日万分之四的违约责任,但事实是开发商违约了,对于违约责任却很有诚意告诉我的当事人不按合同履行了,所以我的当事人今天不得不坐在这法庭之上,用法律的手段来寻找开发商的这种诚信了。
就民商法基本原则遵守问题,我们仅仅谈了极小的一部分,为了法庭庭审的效率,我们也相信我们法庭的专业素养,无须我们进一步深入。
下面我们将围绕本案的庭审中确定的事实及相关证据材料,展开我们的代理意见。
第二个意见:被告的行为已经构成违约。
基于(2008)青民三初字第131号民事判决书已经对与本案相同的证据作出认定,确定了被告的行为构成违约,被告在法定期限内也未提起上诉,该判决书已经生效,但因此已经明确了本案中的被告行为构成违约。因此我们在此不再累述。
第三个意见:合同第九条中约定的被告违约金是否过高。
(一)依合同性质与平等性原则,合同第九条中被告约定的违约金不存在过高问题。本案所争议合同是商品房预售合同,并非典型的买卖合同,对于被告而言,通过商品房预售解决了企业在房地产开发过程中的资金短缺问题,增速了投资资本的回收与流转,降低了企业的风险,因此商品房预售合同具有典型的融资性,对于原告而言,通过商品房预售,取得的是期房的期待权,是债权,是有投资风险的,而绝非期房所有权,依物权法法定原则,我们在整部物权法中也未能找了期房所有权这样一种物权。如刚开始开庭宣布的一样,本案案由是合同之诉,而非物上请求权或侵权之诉,不是因为被告占用了原告房屋产生租金损失的纠纷,是债法上纠纷,如原告违约则应按合同约定承担每日万分之四违约责任,在江西省高级人民法院的(2008)赣民再审终字第5号民事判决书确认了原告的违约责任是“利息损失”,因此可以简单的推出每日万分之四的违约责任不存在过高的问题,基于债的平等性,合同约定被告违约按每日万分之四承担违约责任,不存在过高的问题,合同自由与平等原则在本案中应当得到法院的充分尊重,有约定的从其约定。因此,我们又看到江西省高级人民法院的(2008)赣民再审终字第5号民事判决书第10页第9行至12行已经明确的排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。
(二)依本案的举证责任划分和举证的情况,没有证据证明约定的违金过高。
被告在刚才的法庭答辩中认为本案约定的违约金过高,并要求予以变更。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人……反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”同时在第五条又规定:“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更……的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”
证据规定明确的、清晰的告诉我们,被告应当承担违约金过高超过损失的30%的举证责任,但在刚才法庭中,我们没有看到被告提供了关于“违约金过高”的证据,而依证据规定第二条的规定,被告应当承担不利后果,而这不利后果就是应当支持原告的诉讼请求,按合同约定承担违约责任。
在2008年12月24日,被告向法院提出了申请调查取证申请书,要求对南昌市洪都生活区同地段与本案诉争同类房屋租金标准进行调查或委托评估机构对租金情况进行评估,依据证据规定第十九条:“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据,不得迟于举证期限届满前七日。”第二十五条规定:“当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出。”因此,被告在举证期限过后,所提交的申请不符合我国的证据规定,依法应不予支持。在证据规定第二十五条中又进一步规定:“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人……致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的,应当对该事实承担举证不能的法律后果。”至于举证不能的法律后果,就说明了一点被告没有证据证据约定的违约金过高。
另外,在刚才的庭审,我们向法院提交原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》,该合同第八条约定:被告应当在2008年6月30日前将经验收合格商品房交付原告使用。在第十一条对交付方式进一步约定:“交接。商品房达到交付使用条件后(在此有必要进一步强调是符合“交付使用条件”,而非仅指备案表,并且是在符合交付使用条件“后”),出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”在本案中,原、被告对商铺的交付是有明确的约定,应当按合同当事人的约定履行义务,商品房的交付是商品房买卖合同中是最为重要的法律行为,最为重要的事件,直接关系到商品房合同的风险问题转移问题,但在直到今天,被告仍未按合同第十一条约定履行交付义务。因此,违约金的天数应当计算到被告真正按合同履行交付义务之日。
第五个意见:对被告律师在法庭上代理意见的回应。
在被告律师的代理意见,提出原告代理律师在选择性的理解省高院的判决,和选择性适用法律,被告律师的代理意见正是我们所要提出来的代理意见,法院应当综合本案的个案的特殊性,全面的综合的适用法律,选择性司法就是偏袒与不公正,就是司法人员枉法裁判,我相信我们法庭上法官的职业操守,这里不容质疑的,这里被告律师的担心是多余的。如在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但——当事人另有约定的除外。”任何法律人在理解本条时,不会将本条但书:“但当事人另有约定的除外。”这一部分所忽视。至于我们代理意见中对省高院判决书的理解,是因为该判决书所传达的合理的公认的法理内涵,是我们必须遵守,在这我们没有丝毫的断章取义,我相信我们的法庭也不会认为对省高院判决书中阐述的平等原则与合同自由原则的法理存在错误。
2012-12-26   #2
房产商逾期未交房 被判5435万违约金
房产公司由于逾期多年仍未交房,被业主方代表告上法庭。省高院日前二审判决了一件涉及439户购房者的房屋买卖合同纠纷案,判令不按约交付房屋的保定市春雨房地产开发有限公司给付购房者违约金5435万余元。
1 房产公司逾期未交房
据了解,原告保定市工商局于2001年10月8日与被告保定市春雨房地产开发有限公司(简称“春雨公司”)签订《售房协议》,帮助该局439户职工购买本市朝阳小区商品住宅楼7.3万平方米。双方约定交工时间为2002年8月30日,如不按时交工,春雨公司每日按购房总造价万分之三向保定市工商局缴纳违约金。后双方又签订了一份《补充协议》。协议签订前后,保定市工商局陆续将439户职工的3450万元购房款支付给春雨公司。
之后,因拆迁户未能按计划搬出,春雨公司无法全面进场施工。至2005年11月底,房屋仍未竣工并交付使用。
2006年,双方就改建高层住宅进行协商。春雨公司提交住宅楼平面图纸一份,保定市工商局一副局长在平面图签署“同意此 户型设计”的意见后报局长审定,局长签署了“同意”的意见。但因价格等主要内容未协商一致,双方一直未就改建高层住宅事宜签订书面协议。
2 房产公司被判给付违约金
保定市中级人民法院认为,原、被告于2001年10月8日签订的《售房协议》及10月10日签订的《补充协议》,系双方当事人的真实意思表示,双方应依约履行。被告未依约定按期向原告交付房屋,已构成违约,应当按双方协议约定的标准承担违约责任。
法院判决,被告保定市春雨房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告保定市工商行政管理局购房款3389万元,按售房协议约定给付原告违约金
(违约金每日按购房总造价7884万元的万分之三计算,自2002年8月31日起至款付清之日止)。
3 省高院驳回房产公司多项诉求
春雨公司提出上诉,认为工商局不是本案适格的诉讼主体;导致最初售房协议未能顺利履行的原因为不可抗力;双方已协商变更了合同主要内容,形成高层住宅订购合同关系且正在履行中;一审判决上诉人支付高额的违约金,没有法律依据。
河北省高级人民法院认为,从售房合同的签订到合同的履行其主体均是工商局与春雨公司,春雨公司称工商局不是本案适格原告的理由,缺乏依据,不能成立;拆迁问题是春雨公司进行房地产开发建设必须解决的问题,春雨公司以不能按时交房是因为发生了无法拆迁不可抗力的事由来抗辩不构成违约,缺乏依据,不能成立;双方虽有建设高层建筑的意向,但尚未正式达成变更原协议而同意购买高层建筑的具体协议条款。春雨公司以双方已经就购买高层建筑达成新协议,拒绝以《售房协议》和《补充协议》确定双方责任的上诉请求,不能支持;至今的房价已经是原来房价的3至4倍,双方合同违约金的约定并不构成违约金约定明显过高的情形。
自双方协议约定的交房时间2002年8月31日至起诉之日,春雨公司仍未交房,其已构成根本违约,鉴于工商局已请求解除合同,故本案应当解除双方房屋买卖合同关系,春雨公司应当承担违约责任。
省高院依法作出判决,维持保定市中级人民法院(2010)保民一初字第00084号民事判决第一项、第二项、第四项;变更该判决第三项为:保定市春雨房地产开发有限公司给付保定市工商行政管理局违约金54352296元,并自2008年12月17日始至本判决之日止,保定市春雨房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率向保定市工商行政管理局支付3389万元购房款的利息;如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。

2012-12-26   #3
当然不合理。继续上诉。
2012-12-26   #4
请大家用心、仔细的看完第一篇回复里面的内容。我们是有道理的,会获得支持的。
2012-12-26   #5
我们是三和的。也在起诉。听说按照你们心湖国际方法判。这就是社会黑暗的一面。
2012-12-26   #6
都说群众的利益受到损害,要拿起法律的武器保护自己!现在连法律都靠不住了,我们还能依靠什么呢?习李当政,希望好好的整治,让老百姓活的更有尊严一点!
2012-12-26   #7
我们一定要上诉到底,团结起来,和不公的现实继续斗争下去
2012-12-27   #8
应该转贴到天涯、百度等大的论坛,让大家都来评论一下!三门网影响力有限!
2012-12-27   #9
三门法院实在是太黑暗了,贪官污吏特多,跟他们是没有道理可讲的,只有继续上诉了,或者发表到其它网站,希望能引起共鸣,只有亲生经力过的人才知道,其实三门的法院只要你有钱,有势,那么圆的也可以说成扁的,黑的也能说成白的。
2012-12-28   #10
我是阳光嘉苑的,也被三门法院给坑了,我们业主和房产公司签订合同时约定,违约金按总房价的5%计算,当时法院做调解的时候也是说按3%左右算,结果到判决的时候法院主观认为违约按1%算,可笑可笑。
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